Par Guillaume Hébert, chercheur à l’IRIS
Au Québec, l’habitation est marquée par de multiples crises, et celles-ci ne datent pas d’hier. Depuis le début des années 2000, l’augmentation du coût des loyers cause des maux de tête à bien des locataires qui ne parviennent plus à trouver un logement abordable. Sur la même période, le marché immobilier a connu une hausse fulgurante qui laisse à penser qu’il est engagé sur la même trajectoire que des villes comme Vancouver ou Toronto, où le prix des propriétés atteint un niveau prohibitif.
Dans les deux cas, l’évolution des prix met en péril la capacité des ménages de demeurer dans le quartier qu’ils habitent parfois depuis longtemps et auquel ils sont attachés. Or, la situation de l’habitation qui atteignait déjà au Québec un niveau critique s’est considérablement aggravée durant la pandémie.
Flambée des prix
Dans l’ensemble du Canada, alors qu’il n’avait qu’augmenté de 21 % dans les années 1990, le prix médian des maisons et des condos a augmenté de 195 % entre 2000 et 20191. Puis, la pandémie a fait s’accélérer encore davantage cette tendance, alimentée notamment par de bas taux d’intérêt. Les données de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) nous apprenaient récemment que le prix moyen des maisons au Canada avait atteint 716 828 $ en mars 2021 alors qu’il était de 544 824 $ un an plus tôt, soit une augmentation de 32 % en une année seulement !
Le Québec connaît une flambée similaire des prix de l’immobilier. Alors que certaines projections « optimistes » envisageaient des hausses annuelles de 2 à 3 % au début des années 2000, la valeur des propriétés a finalement évolué en moyenne de 5,74 % si l’on se fie au rôle d’évaluation foncière du Québec. Et si on considère plutôt les données du marché telles que mesurées par l’ACI au Québec, le véritable chiffre serait de 6,7 % d’augmentation annuelle moyenne… avant la pandémie !
Cette tendance se répercute bien vite sur les loyers, puisque les propriétaires ont parfois recours à différents stratagèmes pour rentabiliser l’immeuble qu’ils ont acheté. Plusieurs cas médiatisés montrent que certains évincent des locataires sous prétexte de mener des rénovations majeures et fixent ensuite des loyers qui peuvent aisément être deux fois plus élevés.
Une tension irréconciliable
Au fondement de ces tendances économiques difficilement soutenables, et qui se traduisent pour de nombreuses personnes par de véritables drames, se trouve une tension entre le logement comme bien immobilier et le logement comme bien essentiel. En effet, alors qu’il doit répondre à un besoin fondamental, soit celui de se loger, le logement est aussi pour plusieurs un placement ou un investissement à faire fructifier. Le bonheur des uns devient vite le malheur des autres.
De fait, certains chercheurs qui s’intéressent à la question des inégalités croient désormais que le cœur de celles-ci dans nos sociétés concernerait moins désormais le statut d’emploi (patron, employé, chômeur), mais plutôt la capacité d’acquérir des actifs qui prennent de la valeur plus rapidement que l’inflation et les salaires. Dans cette perspective, le transfert de richesse d’une génération à l’autre prend une importance souvent cruciale.
Plutôt que de chercher à réduire cette pression financière de plus en plus difficile à porter pour les ménages, l’État participe à cette dynamique en se bornant à stimuler l’accès à la propriété et donc à contribuer lui aussi à la surchauffe.
Des solutions existent
Des solutions existent. Elles peuvent être divisées en deux catégories : celles qui ont pour objectif de réagir d’urgence aux crises actuelles et celles qui ont une portée réellement transformatrice de l’habitation.
D’une part, des outils sont à la portée des pouvoirs publics pour refroidir l’euphorie du marché locatif. En 2019, l’IRIS identifiait quelques solutions politico-légales. Parmi elles, la possibilité pour les municipalités d’imposer davantage de conditions avant d’accorder des permis de rénovation, par exemple celle de maintenir des logements abordables sur le marché. Autre avenue à explorer : intervenir pour que le zonage permette non seulement de spécifier l’usage d’un secteur, mais aussi sa « tenure », c’est-à-dire que certaines zones urbaines seraient tenues d’offrir uniquement du logement locatif. D’autres solutions de court terme sont bien connues : mettre en place un registre des baux en ce qui a trait aux loyers, resserrer les règles pour l’obtention de prêts hypothécaires et favoriser une plus grande transparence à propos des ventes sur le marché.
D’autre part, il faudra aussi envisager une transformation de l’habitation par des politiques globales et cohérentes. Lutter contre l’embourgeoisement ou l’étalement urbain ne sera possible à terme qu’en acceptant de réduire la part du marché dans la fourniture de logements. Les pouvoirs publics ont la capacité de dépenser pour construire massivement des logements sociaux et communautaires de façon à accroître le taux d’inoccupation et offrir davantage d’options aux ménages qui cherchent à se loger à prix abordable. Ces politiques devraient également favoriser l’accès à la formule coopérative d’habitation pour les ménages qui souhaitent quitter le marché locatif sans devenir propriétaire.
Mais l’État peut faire bien davantage et une réforme fiscale dev ra aussi tôt ou tard être envisagée. Dans l’état actuel des choses, l’impôt foncier est fortement régressif puisqu’il ne fait aucune distinction entre le niveau d’endettement des propriétaires ni de l’ensemble des actifs détenus par les particuliers. Il faudrait plutôt concevoir un impôt sur le patrimoine net qui permettrait d’imposer plus justement les grandes fortunes tout en ménageant les plus jeunes ménages qui souhaitent accéder à la propriété.
Évidemment, de telles mesures ne sont envisageables que si l’on renoue avec un plus grand contrôle démocratique dans le domaine de l’habitation. Le marché laissé à lui-même, qui fait la part belle aux promoteurs et aux investisseurs qui cherchent le profit à court terme sans égard aux communautés qui en subissent les frais, cause tellement de torts qu’une réformette sera insuffisante. Si l’on souhaite contrer la croissance effrénée du marché immobilier et remettre le cap sur un développement local harmonieux, les pouvoirs publics devront réaffirmer la préséance de la volonté démocratique sur celles des marchés, ainsi que celle du droit au logement sur le « droit » au profit.
